“Đòn bẩy” tài chính trong bất động sản: Phần 1 – So sánh lãi suất ưu đãi và thả nổi

Hiện nay khi đi vay, ngân hàng thường có 3 loại lãi suất được đưa ra và khách hàng nên cân nhắc kỹ đó là: Lãi suất ưu đãi, Lãi suất thả nổi và Lãi suất thực trả.

Phần 1: So sánh lãi suất ưu đãi và thả nổi 

Lãi suất ưu đãi là gì? 

Lãi suất ưu đãi là lãi suất cho vay thấp hơn thị trường tiền tệ phổ biến tại ngày người cho vay chấp thuận khoản vay.

Chia sẻ thêm từ chị Thanh Tâm trên cộng đồng đánh giá bất động sản, cho biết: Lãi suất ưu đãi (LS ưu đãi) là các con số lãi suất ban đầu có mức thấp mà ngân hàng đưa ra để thu hút người vay. Thông thường mức LS ưu đãi này không phải giữ ở mức cố định mãi mãi. LS ưu đãi sẽ có thời hạn cụ thể. Có thể hiểu, LS ưu đãi là lãi suất cố định trong vòng 12 – 24 tháng”

Ví dụ:

Anh A vay ngân hàng  số tiền 1 tỷ trong vòng 10 năm, LS ưu đãi năm đầu sẽ được áp dụng là 8%/năm.

Tiền gốc phải trả: 1 tỷ / 120 tháng = 8,33 triệu / tháng

Tiền lãi phải trả : 80 triệu / 12 tháng = 6,67 triệu / tháng

=> Tổng phải trả: 15 triệu/ tháng

Với thu nhập của 2 vợ chồng trên 30 triệu/ tháng, trả nợ ngân hàng  15 triệu/ tháng, còn lại 15 triệu để chi phí. Trong đó, chi phí ăn ở sinh hoạt 5 triệu, tiền học hành cho con 4 triệu, chi phí khác  3 triệu, còn dự phòng 3 triệu/ tháng phòng trường hợp đau bệnh. Từ bài toán này, anh A cảm thấy mức LS như vậy là chấp nhận được.

Lãi suất thả nổi là gì? 

Lãi suất thả nổi nghĩa là những con số lãi suất cho vay được điều chỉnh theo định kỳ. Vì vậy, mức lãi suất thả nổi sẽ thay đổi theo thời gian.Mức điều chỉnh và kỳ hạn điều chỉnh của lãi suất dựa theo thỏa thuận giữa bên người vay và bên ngân hàng. Các thỏa thuận này được ghi rõ trên hợp đồng vay vốn và theo quy định của pháp luật.

Các yếu tố điều chỉnh LS thả nổi thường dựa theo lãi suất tham chiếu hoặc theo chỉ số lạm phát. Vì vậy, mức lãi suất không cố định trong suốt thời hạn vay. Thông thường, kỳ hạn thời gian điều chỉnh lãi suất là 3 tháng/ lần, 6 tháng/lần hay 12 tháng/lần.

LS Thả nổi thường xuất hiện trong hợp đồng vay thế chấp (mua nhà, mua xe,…) trung và dài hạn.

LS thả nổi = LS tham chiếu + Biên độ lãi suất

Trong đó,

LS tham chiếu: thay đổi liên tục, tùy theo biến động thị trường hay chính sách của từng ngân hàng, theo từng thời điểm.

Ví dụ

Tiếp tục với trường hợp anh A, LS sau ưu đãi tăng mạnh thêm 4,5%/ năm, vì vậy, lãi suất của anh A là 12,5%.

Tiền lãi phải trả theo dư nợ giảm dần: 900 triệu (dư nợ còn lại sau những tháng trước đã trả) x 12,5% / 12 = 9 triệu 375/tháng

=> Tổng số tiền hàng tháng: 9,375 triệu  + 8,33 triệu  = gần 18 triệu/tháng

Vậy, chi phí 12 triệu/ tháng để sống ở TP lớn có thể không đủ. Ví dụ: tiền ăn ở sinh hoạt là 5 triệu, tiền học hành cho con 4 triệu, chi phí khác 3 triệu, vậy dự phòng đau bệnh không có. Nếu xảy ra phát sinh, anh A không thể xoay sở được.

Ví dụ khác: Chị B vay gói ưu đãi 2 tỷ đồng của một ngân hàng, lãi suất 7,2%/năm trong năm đầu tiên để mua nhà. Hết thời hạn ưu đãi, ngân hàng liên hệ thông báo hết hạn ưu đãi và cho chị biết mức lãi suất được điều chỉnh lên thành 10,8%/ năm.

Tuy nhiên, chỉ sau hơn 2 tháng, chị B cảm thấy sốc khi tiếp tục nhận được tin nhắn từ ngân hàng thông báo lãi suất cho vay tăng lên mức 11,4%/ năm.

Những năm gần đây, các ngân hàng hay đẩy mạnh cho vay mua nhà và áp dụng các mức LS ưu đãi (từ 6 tháng đến 2 năm đầu tiên).

Sau đó, hết thời gian ưu đãi sẽ áp dụng LS thả nổi. LS thả nổi lúc này thông thường dựa vào LS huy động kỳ hạn 12 tháng hoặc 13 tháng (tại thời điểm điều chỉnh LS cho vay) + biên độ tùy ngân hàng.

“Thực tế, dù LS huy động có giảm khá sâu nhưng mức LS của kỳ hạn được lấy làm tham chiếu” – Chị Thanh Tâm nhận định.

 

 

Địa chỉ: 69 An Dương Vương, Phường 16, Quận 8, Hồ Chí Minh
Email: trinhtran.tpiland@gmail.com
SĐT: 0934090196
Website: https://westintela.net/