Làm sao để xác thực một bất động sản có pháp lý tốt?

Câu hỏi được nhiều quan tâm bình luận trong tuần này có nội dung như sau: 

“Làm sao để xác thực một ngôi nhà hoặc một lô đất có tính pháp lý tốt, ví dụ như không tranh chấp, ko buôn bán kiểu giấy tờ sang tay, sổ hồng thật/chính chủ…? Khi mua nhà, cần lưu ý các điểm pháp lý nào quan trọng nhất để không bị rủi ro?”

Dưới đây, Propzy tổng hợp các góc nhìn đa chiều từ người mua bán bất động sản (BĐS). Bên cạnh đó, luật sư bất động sản của Propzy sẽ hướng dẫn bạn chi tiết về các pháp lý quan trọng cần lưu ý khi mua nhà. 

Phần 1: Chia sẻ góc nhìn, kinh nghiệm từ người dùng

Các quan điểm hàng đầu nhận được nhiều lượt yêu thích nhất cho chủ đề: “Làm sao để xác thực một ngôi nhà hoặc một lô đất có tính pháp lý tốt?”

– “Bước 1, bạn xem các thông tin trong sổ đỏ. Bước tiếp, bạn lên gặp cơ quan quản lý xem có dính quy hoạch không? Còn kiểm tra đất đó có tranh chấp hay những rắc rối liên quan, bạn nên đi trò chuyện hỏi han với người khu đó để lấy thông tin. Bao nhiêu đây thôi cũng đủ mệt rồi”. 

– “Tôi muốn hỏi về giải pháp, nếu nhờ ngân hàng thẩm định pháp lý, có được không?”. – Không hẳn nhé! Có trường hợp mua qua ngân hàng (ngân hàng lớn) giải ngân phong tỏa vào tài khoản người bán rồi, khi người mua làm hồ sơ đăng bộ thì có giấy thông báo của TP Thủ Đức là lô đất dính quy hoạch Vành Đai 3, sau đó ngân hàng rút tiền từ tài khoản của người bán về để cho 2 bên bán mua tự giải quyết’’. 

– Kiểm tra Quy hoạch, cá nhân tôi thường làm như sau:

1. Chủ Tài sản cầm Sổ đi xin Văn Bản Quy Hoạch sẽ có Quy hoạch chính xác và mới nhất
2. Bạn cầm Sổ photo lên Sở – Quận/Huyện – Địa chính Phường/Xã độ chính xác 85-90%

– Cách kiểm tra Tranh chấp, Nguồn gốc đất, Sổ thật hay giả:

1. Văn phòng công chứng (VPCC) khi làm hợp đồng mua bán, Văn phòng công chứng có trách nhiệm Kiểm tra Sổ và tất cả thông tin trên sổ đối chiếu với Thông tin lưu trữ Nhà nước, nếu đúng VPCC sẽ lập còn không sẽ trả lại Sổ ).
2. Chủ Tài sản cầm Sổ ra Văn phòng Đăng Ký Đất Đai Quận/Huyện xin Văn bản Xác minh Nguồn gốc đất đai. 

 -Một quan điểm khác từ người dùng được yêu thích trên cộng đồng bất động sản: “Mua bất động sản như mua đồ điện. Vào chính hãng mua”. 

Phần 2: Luật sư Propzy hướng dẫn chi tiết

Với bề dày kinh nghiệm giao dịch mua bán bất động sản từ năm 2015, đội ngũ luật sư Propzy nắm vững các pháp lý nhà đất. Chúng tôi đã hướng dẫn chuỗi pháp lý trong các kỳ trước. Bài viết kỳ này, luật sư Trần Phú Vinh – Giám đốc Pháp chế của Propzy tóm tắt 2 vấn đề pháp lý mà bạn cần chú ý nhất khi quyết định “xuống tiền” mua nhà. 

–  Quy hoạch cần kiểm tra

Vấn đề đầu tiên cần quan tâm nhất là Quy hoạch. Người mua cần xem xét nhà hoặc lô đất đó có thuộc diện quy hoạch không. Hướng dẫn cách kiểm tra quy hoạch tại đây. 

– Tránh “bẫy” khi soạn hợp đồng

Về việc soạn thảo hợp đồng mẫu (theo nghị định 02), bạn có thể xem hướng dẫn tại đây. 

Các việc liên quan đến hành trình của hợp đồng giao dịch nhà đất bao gồm: việc đặt cọc, sau đó ký hợp đồng và công chứng. Giai đoạn công chứng nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được xác thực bởi các cơ quan có thẩm quyền (các văn phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng nhà nước).  

Trong các yếu tố có nêu trong hợp đồng như: giá cả mua bán, cách thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên…. , thì thời điểm giao nhận nhà/đất là một trong những yếu tố quan trọng nhất cần lưu ý để các bên thỏa thuận với nhau. 

Trường hợp ví dụ

Bước vào giai đoạn làm hợp đồng đặt cọc, bạn có thể không cần làm công chứng (luật  không bắt buộc phải công chứng). Tuy nhiên, nếu các bên không thỏa thuận, không quy định đầy đủ, rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc, thì đến thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức tại văn phòng công chứng, thì các bên có quyền yêu cầu thực hiện hoặc không thực hiện nội dung đã thỏa thuận. 

Nếu nội dung đã được ghi trong hợp đồng đặt cọc rất tốt và các bên cam kết thực hiện theo đó, nhưng nếu nó không được ghi trong hợp đồng đặt cọc, thì lúc ký hợp đồng chính thức, có thể xảy ra tranh chấp, bất đồng giữa các bên.

Bạn có thể tìm thấy rất nhiều văn bản hợp đồng đặt cọc mẫu trên mạng. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn tốt nhất, bạn nên liên hệ tới chuyên gia về pháp lý bất động sản, giúp đảm bảo quyền lợi 2 bên. Bởi quá trình mua bán bất động sản là một quá trình phức tạp với người mua không có chuyên môn pháp lý. 

Trường hợp ví dụ

Bất động sản mà bạn muốn mua, nhưng người bán đang thế chấp bất động sản đó tại ngân hàng. Số tiền bạn đặt cọc không đủ để người chủ sở hữu bất động sản đó đủ tiền giải thế chấp cho ngân hàng để lấy giấy tờ ra. Và chúng ta không nhìn thấy giấy tờ sổ đỏ đó. 

Như vậy, có thể bạn ở trong tình trạng: Số tiền bạn mua toàn bộ ngôi nhà cần phải chuyển cho người bán trong khi đó hợp đồng công chứng xác thực mua bán nhà chưa ký. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc là nội dung quan trọng cần lưu ý. Hợp đồng đặt cọc cần phải quy định rõ ràng chi tiết cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên trong việc giao nhận tiền để giúp người bán giải thế chấp bất động sản đó. 

Bạn muốn được bảo vệ an toàn cho tài sản lớn nhất trong cuộc đời?  Mua nhà là một trong những quyết định lớn trong đời. Propzy mong muốn đến giải pháp giúp bạn tránh khỏi các rủi ro và bảo vệ tài chính mua nhà của bạn một cách hiệu quả. Propzy đã triển khai dòng sản phẩm Propzy Home – Những ngôi nhà do chính Propzy tuyển chọn, kiểm tra pháp lý, đảm bảo an toàn 100% với mức giá phù hợp nhất. Xem nhà của bạn ở Propzy Home ngay hôm nay!

 

 

Địa chỉ: 69 An Dương Vương, Phường 16, Quận 8, Hồ Chí Minh
Email: trinhtran.tpiland@gmail.com
SĐT: 0934090196
Website: https://westintela.net/