Góc nhìn đầu tư: Vì sao đất Thủ Thiêm có giá khủng 2,4 tỷ/m2, nhà đầu tư vẫn quyết mua?
Cùng giải mã tầm nhìn của các nhà đầu tư như thế nào khi quyết định đấu thầu lô đất được cho là “trái tim kim cương “của Thủ Thiêm với giá rất khủng: 2,4 tỷ/m2
Hôm 10/12, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng khu đất có diện tích hơn 10.000 m2 ở khu đô thị Thủ Thiêm, xác lập cột mốc hơn 2,4 tỷ đồng một m2 đất, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất thị trường TP HCM hiện nay, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam. Lô đất với vị trí đắc địa được xem là “trái tim kim cương” của Thủ Thiêm.
Mặc dù khiến giới kinh doanh bất động sản đi từ bất ngờ đến hoài nghi về mức đấu giá thuộc hàng “khủng” nhất cả nước, trưa 17/12, Ngôi Sao Việt đã ký hợp đồng mua lô đất 10.000 m2 này với Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM và Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP HCM.
| Lô đất Thủ Thiêm | Công ty trúng | Giá khởi điểm | Giá đấu thành công | Đã đặt cọc |
| Lô 3-5 | Công ty cổ phần Dream Republic | 578 | 3.820 | 115,6 |
| Lô 3-8 | Công ty cổ phần Sheen Mega | 1.018 | 4.000 | 203,6 |
| Lô 3-9 | Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh | 728 | 5.026 | 145,6 |
| Lô 3-12 | Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt | 2.942 | 24.500 | 588,4 |
Đơn vị: tỷ đồng
Nhà đầu tư có thật sự “điên” khi đẩy mức giá đấu thầu lên mức giá kỷ lục để mua 1 lô đất ở Thủ Thiêm?
Để có một câu trả lời chính xác thì chúng ta phải hiểu được quy luật của việc hình thành giá đất. Đầu tiên chúng ta phải nhìn nhận một cách khách quan rằng việc đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm có hàng chục doanh nghiệp lớn và đằng sau những doanh nghiệp này đều là các tên tuổi lớn trong ngành bất động sản Việt Nam và có cả bóng dáng của các nhà đầu tư nước ngoài. Cuộc đấu giá cũng diễn ra công khai, quyết liệt với hàng trăm lượt trả giá vô cùng gây cấn. Do vậy, cho rằng khả năng xảy ra “sắp bài”, “diễn kịch” trong đấu giá ở đây là không cao.
Hơn nữa, đây đều là những doanh nghiệp lớn và họ phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng tiền cọc ban đầu. Do vậy, việc đấu giá này có thể nói là minh bạch và tuân thủ cơ chế thị trường. Như vậy, mức giá cao ngất ngưỡng mà các nhà đầu tư trả, cao gấp nhiều lần mức giá mà các chuyên gia định giá của chính quyền đưa ra ắt hẵn là có lý do chính đáng.
Về lý thuyết có nhiều phương pháp khác nhau để định giá một tài sản nào đó. Trong đó có 2 phương pháp phổ biến là phương pháp so sánh với các tài sản tương đồng và phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai. Đối với giá đất ở Thủ Thiêm, nhìn bề ngoài phương pháp so sánh có lẽ chưa thuyết phục bởi mức giá đất trúng thầu cao hơn nhiều so với giá đắt đỏ của khu vực xung quanh.
Hơn nữa, tìm ra một tài sản hoàn toàn tương đồng cũng rất khó khăn. Mỗi nhà đầu tư sẵn sàng trả giá phù hợp với chiến lược khai thác khu đất mà họ đấu thầu thành công. Như vậy, phương pháp khả dĩ để đánh giá giá trị lô đất nên tiếp cận ở góc độ thu nhập trong tương lai mà mảnh đất này có thể tạo ra.
Nói cách khác, để xác định giá trị lô đất có thể mang đến cho nhà đầu tư cần phải xác định 2 thông số quan trọng đầu vào là tổng doanh thu từ phương án kinh doanh trên mảnh đất đó trừ đi tổng chi phí bỏ ra. Như vậy, mấu chốt để biết được mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 là cao hay thấp thì phải xác định một cách tương đối chính xác các thông số đầu vào ở trên.
Từ những thông tin được công bố, tôi cho rằng có thể giải thích được một cách hợp lý mức giá đất cao ngất ngưỡng ở trên. Thực vậy, đất được chính quyền mang ra đấu giá nên đã có đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Theo đó, đối với lô đất lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng có hệ số sử dụng đất 8,95 lần, diện tích sàn tương ứng 90.000m2. Như vậy, chỉ tính riêng giá đất cho mỗi m2 sàn xây dựng (GDA) là 272,22 triệu và với hệ số diện tích sử dụng khoảng 80% thì giá mỗi m2 diện tích sử dụng có mức giá 340,27 triệu đồng.
Mức giá kể trên cộng với mức giá xây dựng dành cho công trình cao cấp thì giá thành trung bình mỗi m2 sàn sử dụng ở đây có thể lên đến 370 đến 380 triệu đồng/m2. Mức giá hòa vốn đối với chung cư xây dựng trên khu đất này cũng không dưới 400 triệu đồng/m2. Về chi tiết mức giá phân bổ có thể khác nhau dành cho các khu vực khác nhau giữa chung cư, khối kinh doanh thương mại… Tuy nhiên, chung quy lại câu hỏi mà tôi cũng như nhiều người đặt ra là mức giá này có quá cao hay không?
Tuy nhiên, bất động sản là một sản phẩm đặc biệt và đặc biệt hơn khi nó ở một vị trí đặc biệt nên mức giá bán ra thị trường cũng rất đặc biệt. Do đó mọi so sánh đều chỉ ở mức tương đối. Những khách hàng đặc biệt có thể sẵn sàng bỏ ra một mức giá rất cao để sở hữu những sản phẩm bất động sản đặc biệt nói trên.
Thực tế, hiện tại TP.HCM và Hà Nội cũng có dự án chung cư đang được bán với mức giá cao vượt trội so với bất động sản xung quanh. Điển hình trong số đó là dự án One Central Saigon của Tập đoàn Masterise Homes tại trung tâm Quận 1 có mức giá cao nhất lên đến 530 triệu đồng/m2. Hay dự án Grand Marina Saigon (khu Ba Son, Quận 1) với giá bán dao động khoảng 350 – 423 triệu đồng/m2.
Như vậy, việc Tân Hoàng Minh sẵn sàng bỏ ra 2,4 tỷ đồng để mua 1m2 đất ở khu vực được quy hoạch là một khu vực đẹp nhất của một thành phố có quy mô lớn và phát triển bậc nhất ở Đông Nam Á cũng không phải điều quá bất thường. Ắt hẳn một doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản đang có rất nhiều siêu dự án ở phân khúc cao cấp đã có những tính toán riêng của mình.
Chắc chắn có nhiều khách hàng Việt Nam và cả nước ngoài sẽ sẵn sàng chi trả cho các căn hộ có thương hiệu ở mức giá từ 400-500 triệu/m2, thậm chí có thể cao hơn. Như vậy, Tân Hoàng Minh vẫn có thể kiếm được hàng chục nghìn tỷ lợi nhuận khi đấu thầu thành công khu đất siêu đắt đỏ này.
| Bạn đang quan tâm tới bất động sản tại quận 2?
Cho dù bạn đang cần mua, bán hay thuê bất động sản tại quận 2, PROPZY đều có thể giúp bạn. PROPZY có mạng lưới chuyên gia bất động sản toàn TP.HCM, những người kết hợp kiến thức chuyên sâu từng quận huyện và nguồn lực công ty quy mô lớn, tiềm lực mạnh. Liên hệ với PROPZY trong hôm nay:
|
Quốc Trí
Địa chỉ: 69 An Dương Vương, Phường 16, Quận 8, Hồ Chí Minh
Email: trinhtran.tpiland@gmail.com
SĐT: 0934090196
Website: https://westintela.net/
Nhận xét
Đăng nhận xét