Nhìn lại chu kỳ bất động sản, tìm ra cơ hội đầu tư hiếm có
“Trong Nguy có Cơ! – Giữa biến động bởi đại dịch Covid-19, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã phát hiện ra trong Nguy (Nguy hiểm), có Cơ ( Cơ hội) đầu tư hiếm có, gần 10 năm mới xuất hiện 1 lần”
Hiểu về cơ hội đầu tư hậu đại dịch như nào cho chính xác và khách quan nhất? Hãy cùng PROPZY phân tích góc nhìn đa chiều về điều này.
Đi qua giai đoạn 2020 – 2021 dưới sự tác động của dịch Covid-19, nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng đã chịu những tác động chưa từng có tiền lệ.
Để có thể nắm bắt được điều gì sẽ xảy ra trên thị trường bất động sản sau Covid-19, thời điểm nào đầu tư tốt..v.v.., trước tiên, người mua BĐS có thể nhìn lại quá trình lịch sử, quy luật chu kỳ thị trường BĐS, đồng thời xem xét các tác động liên quan đến chu kỳ tăng giảm đó. Từ đó, người mua có thể áp dụng rất nhiều cho việc đầu tư tương lai.
Nhìn lại chu kỳ bất động sản Việt Nam 30 năm
Vừa qua, PROPZY đã cho ra mắt PROPZY Insights ( trung tâm cung cấp các báo cáo chuyên sâu về thị trường BĐS thứ cấp), trong đó, có bản báo cáo phân tích chu kỳ BĐS tại Việt Nam 30 năm được phân tích chi tiết.
Tính từ năm 1993, thị trường bất động sản VN đã trải qua 4 đợt sốt đất và 3 đợt đóng băng. Mỗi chu kỳ sốt đất – đóng băng ở Việt Nam thường kéo dài từ 7 đến 8 năm và chịu tác động của các yếu tố khác nhau.
Biểu đồ: Chu kỳ BĐS VN qua 30 năm
(Nguồn: PROPZY Insights)
Trong danh sách các vấn đề tác động đến chu kỳ BĐS ở bảng trên, có 2 yếu tố đáng quan tâm:
Yếu tố 1: Tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô (trong đó, lãi suất cho vay là một trong những yếu tố quan trọng)
Có thể nhận thấy sự tương đồng khi nhìn vào chính sách điều hành nền kinh tế vĩ mô của nhà nước đối với thị trường BĐS. Khi chính sách điều hành vĩ mô ổn định, sự tăng trưởng kinh tế đất nước cũng ổn định theo. Từ đó, thu nhập của người dân cũng được cải thiện, mua bán sôi động hơn, và dẫn tới thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS.
Các yếu tố định lượng để đo lường chính sách kinh tế vĩ mô như: chỉ số tăng trưởng GDP, chỉ số lạm phát, vốn đầu tư nước ngoài, tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay…v.v… trong đó, lãi suất là một yếu tố quan trọng có tác động đến toàn nền kinh tế nói chung, bao gồm thị trường BĐS.
Lý giải điều này, PROPZY Insights phân tích: Khi nhắc tới chính sách kinh tế vĩ mô, nếu chỉ xét đến tăng trưởng kinh tế (GDP), sẽ chưa giải thích được đầy đủ về các chu kỳ BĐS.
Đơn cử, vào năm 1995 – GDP tăng nhưng thị trường BĐS lại giảm. Ngược lại, BĐS có hiện tượng tăng giá cao trong giai đoạn từ quý 2/2020 đến nay trong khi tăng trưởng kinh tế của Việt Nam lại giảm do ảnh hưởng Covid-19.
Mặt khác, xét đến yếu tố lãi suất cho vay, khi quan sát trong cả 3 lần thị trường đóng băng trong chu kỳ BĐS, đều ít nhiều có dấu ấn của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm liền trước đó. Đối với giai đoạn sốt đất (giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021), lãi suất thấp vào các thời điểm này đã góp phần tạo các cơn sốt đất.
Yếu tố 2: Các yếu tố về chính sách pháp luật của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
Nhìn nhận lại chu kỳ 30 năm qua, mỗi lần nhà nước ban hành các quy định, chính sách liên quan đến đất đai thì thị trường BĐS sẽ thường có sự tác động lớn. Điển hình, cơn sốt đất đầu tiên xuất hiện vào năm 1993 khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 1993, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.
Tương tự, Nghị định 181/2004 chấm dứt việc “phân lô bán nền” có tác động đến chu kỳ đóng băng BĐS trong giai đoạn 2003 – 2006.
Cơ hội đầu tư BĐS sau đại dịch?
Dựa vào những bài học từ chu kỳ lịch sử BĐS 30 năm qua, chúng ta có thể nhìn nhận xu hướng thị trường bất động sản hậu Covid-19 thông qua phân tích các yếu tố tác động đáng quan tâm nhất. Nắm bắt được những yếu tố này, người mua BĐS có thể lựa chọn thời điểm và cơ hội đầu tư bất động sản cho riêng mình một cách hiệu quả và khách quan nhất.
Yếu tố 1: Kinh tế vĩ mô năm 2022
Chỉ số tăng trưởng kinh tế (GDP) của Việt Nam được dự đoán sẽ hồi phục trong khoảng 6-7% trong năm 2022 cũng như tăng trưởng tốt trong các năm tiếp theo giúp thu nhập và điều kiện sống của người dân tăng lên, kéo theo đó là nhu cầu về BĐS.
Ngoài ra, các chính sách kích cầu của Chính phủ sẽ đẩy nhanh việc xây mới và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng, từ đó góp phần tác động tích cực đến thị trường BĐS. Trong trung và dài hạn, Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư nước ngoài nhờ vị trí địa lý thuận lợi, thị trường nội địa tiềm năng và các hiệp định thương mại đã ký kết. Những điều này là yếu tố rất tích cực cho thị trường BĐS (nhà ở, công nghiệp – logistics , văn phòng, bán lẻ..)
Xét tới chỉ số lạm phát, mục tiêu của Chính Phủ giữ mức lạm phát dưới 4% / năm có thể bị ảnh hưởng trong tình hình giá cả nguyên liệu đầu vào trên thế giới đang trong xu hướng tăng mạnh, cũng như tác động của các gói kích cầu. Đây là yếu tố cần theo dõi trong năm sau và những năm tiếp theo
Yếu tố 2: Tác động từ chính sách nhà nước
Việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý sẽ giúp thị trường BĐS TP.HCM chào đón thêm các dự án mới với quy mô lớn (Saigon Sports City, Zeitgeist..). tạo cơ chế thông thoáng hơn trong việc cấp phép các dự án mới kỳ vọng lượng sẽ có nhiều sản phẩm BĐS mới được chào bán ra thị trường với thời gian nhanh hơn, giúp giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trong 3-4 năm qua.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được ban hành trong 2023. Khi luật mới được thực thi, dự kiến có nhiều thay đổi tích cực hơn trong các vấn đề liên quan thiết thực đến người dân như giá đất bồi thường, tái định cư hay quản lý đất đai tránh lãng phí.v.v….
Xem xét các yếu tố mới
Ngoài những yếu tố mang tính truyền thống trong chu kỳ 30 năm qua, thời điểm năm 2022 cần xem xét thêm các yếu tố mới.
Việc tiêm chủng vaccine:
Để đảm bảo việc mở cửa nền kinh tế hoạt động trở lại, cần theo dõi thêm việc tiêm chủng vaccine có đạt tiến độ Chính phủ đề ra là tiêm được 150 triệu liều trong Quý 1/2022. Tiến độ tính đến cuối tháng 10/2021, Việt Nam đã tiêm được 80.5 triệu liều. Trong hoàn cảnh các nước trên thế giới tiêm mũi thứ 3 tăng cường thì việc đảm bảo đủ nguồn cung vaccine tại Việt Nam cũng là một vấn đề cần theo dõi và cập nhật.
Giá tiếp tục tăng
Do đứt gãy nguồn cung và nhu cầu tăng khi thị trường thế giới trên đà hồi phục sau dịch Covid-19, dẫn đến giá các nguyên vật liệu xây dựng tăng rất nhiều. Những chi phí này sẽ ảnh hưởng đến giá bán các dự án BĐS, khiến giá BĐS nói chung sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022.
Khó khăn bởi Covid-19 là điều không tránh khỏi đối với thị trường BĐS, nhưng chỉ trong ngắn hạn. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS nhà ở tại TP.HCM trong trung và dài hạn sẽ có sự phát triển bền vững. Thị trường BĐS TP.HCM với đặc điểm là thành phố có mật độ dân số cao nhất ở VN (4,300 người/km2), tốc độ độ thị hóa khá cao (3%/ năm), đồng thời là trung tâm kinh tế của cả nước, đóng góp khoảng 25% thu ngân sách của cả nước với rất nhiều nhu cầu về BĐS (để ở, nhà kho – nhà xưởng, văn phòng, thương mại…). Do đó, thị trường BĐS TP.HCM sẽ tiếp tục có những phát triển mạnh mẽ và bền vững cùng với triển vọng tươi sáng của nền kinh tế VN trong thời gian tới.
Đoàn Dự – Hạnh Nhiên
Bạn muốn đầu tư BĐS hiệu quả, trọn gói & tiện lợi?Với dữ liệu bất động sản đa dạng, đội ngũ chuyên viên chuyên nghiệp, hỗ trợ khách hàng toàn diện quá trình giao dịch mua bán, PROPZY là điểm đến tốt nhất cho mọi nhu cầu về bất động sản. Đặc biệt là bất động sản nhà ở thứ cấp tại TP.HCM Liên hệ với PROPZY để trải nghiệm:
|
Địa chỉ: 69 An Dương Vương, Phường 16, Quận 8, Hồ Chí Minh
Email: trinhtran.tpiland@gmail.com
SĐT: 0934090196
Website: https://westintela.net/
Nhận xét
Đăng nhận xét