Cân nhắc khi mua nhà “sổ chung”

Nhiều người chấp nhận mua nhà đất có sổ chung bởi có giá rẻ hơn so với thị trường và hy vọng sẽ tách được thửa riêng. Liệu có đảm bảo an toàn?

Giao dịch bất động sản đang không ngừng chuyển động, thực tế không phải dễ để tìm mua một ngôi nhà ưng ý với mức giá vừa phải, phù hợp với nguồn vốn tự có và thu nhập hằng tháng của nhiều người trẻ. Xuất phát từ yếu tố đó, cộng với mong muốn có một địa điểm an cư ngay trung tâm thành phố, lựa chọn hình thức mua nhà “sổ chung” hiện nay được xem là khá phổ biến. Tuy nhiên, việc sở hữu “sổ chung” có thể dẫn đến một số rủi ro, trở ngại nhất định nếu người mua không tìm hiểu kỹ.

Giải thích khái niệm, quy định pháp luật về “Sổ chung”

Sổ chung là tên thường gọi trên thị trường, thể hiện hình thức sở hữu chung của Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định Bộ luật dân sự về sở hữu chung, nhà đất có chung quyền sở hữu, quyền sử dụng là hình thức sở hữu chung theo phần, theo đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. 

Việc sở hữu một căn nhà sổ hồng chung hay ” nhà đồng sở hữu” đã khiến cho nhiều gia đình phải lao đao.

Khoản 2 điều 98 Luật đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Thực tế mua bán nhà sổ chung hiện nay và rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà sổ chung 

• Xác lập, định đoạt quyền sở hữu với các đồng sở hữu

Theo quy định tại điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung cần tuân thủ nguyên tắc ưu tiên, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác. Đây là khó khăn bước đầu khi mua bán nhà sổ chung, bên bán bắt buộc phải có được sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại, có nghĩa là khi tiến hành công chứng mua bán, phải tập hợp đủ các đồng sở hữu ký vào Tờ ưng thuận để từ chối quyền mua đó. Vấn đề này nghe có vẻ đơn giản nhưng thực tế lại chứa đựng khá nhiều phiền toái. Phải kể đến những mâu thuẩn xích mích trong cuộc sống sinh hoạt, chỉ một đồng sở hữu gây khó dễ, không hợp tác, quá trình công chứng của bạn cũng có khả năng bị trì trệ, dẫn đến mất cọc. Việc sắp xếp công chứng mua bán, đăng bộ cũng không hề đơn giản, vì không phải các đồng sở hữu đều sinh sống và làm việc ngay tại địa chỉ Bất động sản, có trường hợp sống ở địa phương khác, hay cho thuê nhà rồi định cư ở nước ngoài, khi tiến hành đăng bộ bắt buộc phải tập hợp đầy đủ các Giấy chứng nhận nên cần thiết phải có sự ủy quyền của tất cả đồng sở hữu ….gây khó khăn trong việc định đoạt quyền sử dụng. Khi khai thác quyền sử dụng đất, nếu các bên trước khi góp tiền mua mảnh đất không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này, rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên đồng sở hữu.

• Không được tách sổ

Khi mua nhà đất có sổ chung, người mua đều có nhu cầu tách sổ riêng để an tâm hơn và dễ dàng quyết định về tài sản của mình. Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013, các đồng sở hữu hoàn toàn có quyền tách thửa riêng, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên phải tuân thủ đúng quy định về thủ tục tách thửa. (Tham khảo thêm quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND TP Hồ Chí Minh). 

Khi mua nhà đất sổ chung rất dễ phát sinh tranh chấp khi các bên không có sự đồng thuận trong việc sử dụng nhà đất.

Với nhà sổ chung, thường thấy trường hợp chủ đầu tư phân diện tích sở hữu thành nhiều lô, xây dựng giống nhau, bán với giá rẻ để thu hút khách hàng và hứa hẹn sau khi công chứng mua bán, có thể thực hiện tách số nếu có nhu cầu. Tuy nhiên thực tế, trên thị trường hiện nay đa phần các căn nhà này có diện tích nhỏ, không đáp ứng đủ điều kiện để tách thửa. Nếu không tìm hiểu kỹ, không kiểm tra đo đạc xác định phần diện tích thực tế muốn mua thì khách hàng dễ nhìn vào cái lợi trước mắt mà không quan tâm đến những bất cập phát sinh trong tương lai, đến khi đã tiến hành mua bán xong mới phát hiện là phải tiếp tục sở hữu chung và chờ không biết đến khi nào mới có quy định tách thửa mới thay đổi nới lỏng hơn.

• Không vay ngân hàng 

Sổ hồng chung về mặt lý thuyết vẫn có thể được dùng để vay ngân hàng. Nhưng trên thực tế điều này rất hiếm khi xảy ra. Lý do để hoàn thiện thủ tục hồ sơ cần phải có chữ ký đồng thuận của tất cả những chủ sở hữu còn lại. Vấn đề đáo hạn, ngân hàng thu hồi nợ cũng khó tiến hành trong tình huống này. Đây chính là lý do hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam khó chấp nhận cho vay bằng sổ hồng chung. 

• Nhiều trường hợp chỉ mua bán bằng giấy tay, vi bằng

Mua nhà sổ chung cũng bắt buộc thực hiện đúng quy định của Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Các dự án nhà sổ hồng chung thường rất dễ qua mắt những người mua nhà thiếu kinh nghiệm. Rất nhiều các trường hợp chủ đất dù rất rộng nhưng không thể tách thửa từng sổ riêng ra bán vì dính quy hoạch và nảy sinh chuyện xây nhà mấy chục căn ra để bán, xây dựng trái phép, nhiều trường hợp do chưa có đủ người mua để làm sổ hồng chung cho mỗi lô, hoặc chủ nhà chỉ nhận chuyển nhượng bằng giấy tay trước đó…. Người mua phải ký giấy tay hoặc lập vi bằng ở văn phòng Thừa phát lại mà không thể tiến hành công chứng mua bán tại PCC, VPCC. Người mua không thể xác lập quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai, tiềm ẩn rủi ro do giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại điều 122 Bộ luật Dân sự 2015.

• Kết cấu xây dựng 

Khi tiến hành các dự án chung sổ, vấn đề lợi nhuận thường được chủ đầu tư quan tâm hàng đầu. Những căn nhà loại này được chủ đầu tư xây dựng rất tiết kiệm, các loại vật liệu giá rẻ, không làm móng, cột xây bằng gạch, chỉ đổ hệ thống đà giằng ở móng và chỗ đổ gác; đổ gác giả… Vì thế nếu không xem xét kỹ, rất khó để phát hiện.

Hy vọng với những chia sẻ nêu trên, người mua cần phải thật cẩn thận và thông thái khi mua nhà sổ hồng chung, nên kiểm tra pháp lý thửa đất, yêu cầu chủ đất ra sổ hồng riêng cho từng nền, xem xét chất lượng công trình căn nhà do chủ đầu tư xây. Trong trường hợp cần thiết có thể liên hệ hỗ trợ từ các công ty dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp hoặc nhờ luật sự tư vấn chuyên môn trước khi quyêt định mua nhà sổ chung.

Propzy.

Địa chỉ: 69 An Dương Vương, Phường 16, Quận 8, Hồ Chí Minh
Email: trinhtran.tpiland@gmail.com
SĐT: 0934090196
Website: https://westintela.net/