Sử dụng đòn bẩy mua bất động sản: Cơ hội hay rủi ro? (Phần 1)

“Đòn bẩy” – giống như tên gọi của mình có thể giúp nhà đầu tư đẩy nhanh sự tăng trưởng của dòng tiền. Nhưng ngược lại, nó cũng có thể khiến một nhà đầu tư cá nhân lâm vào cảnh thua lỗ gấp nhiều lần. 

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh năng động với nhiều hạng mục, nhiều sản phẩm đầu tư đa dạng giá cả. Nhưng điều đó cũng không làm gánh nặng tài chính trở nên nhẹ nhàng hơn đối với đa số những ai có nhu cầu mua bất động sản. Dù là căn hộ, đất nền, nhà phố, nhà nát, dù vị trí địa lý gần trung tâm hay ở vùng ngoại ô – bất kể với lựa chọn nào, người mua có lẽ cũng khó tránh khỏi bài toán sử dụng đòn bẩy – vay mua sản phẩm. 

Sử dụng đòn bẩy có thể giúp người mua sở hữu bất động sản khi bản thân chưa có đủ năng lực về tài chính. Thậm chí đối với giới đầu tư lâu năm, những người có nguồn vốn mạnh, việc sử dụng dòng vốn vay để đầu tư bất động sản cũng không phải là câu chuyện lạ. Ở góc độ tài chính, vay vốn là một công cụ để đẩy nhanh quá trình tăng trưởng lợi nhuận từ mức vốn đang có. Dạo trên những bài rao bán sản phẩm bất động sản, không lạ để thấy những dòng quảng cáo hỗ trợ vay mua được đặt ở một vị trí khá dễ nhìn, thu hút người xem, người đọc. Phía chủ đầu tư dự án hay các ngân hàng thương mại đều có bộ phận tư vấn, bộ phận hỗ trợ vay mua bất động sản, đi kèm với đó là những gói hỗ trợ ưu đãi cho vay. Nói như vậy để thấy, vay mua không không phải là câu chuyện lạ lẫm hay câu chuyện hi hữu nào cả. Và nó còn được hỗ trợ bởi “nền kinh tế” hiện tại.

Không khó để hình dung những cơ hội mà vốn vay có thể mang tới cho những người có nhu cầu mua bất động sản, nhưng đi kèm với đó cũng là những rủi ro. Từ rủi ro mang tính chủ quan như năng lực trả nợ của người mua đột ngột bị thay đổi, đến rủi ro khách quan do yếu tố thị trường. Có nhiều lý do khiến người mua muốn sử dụng đòn bẩy, vì muốn mua một căn nhà thay vì phải đi ở thuê, mua để đầu tư lướt sóng ngắn hạn hay đầu tư lâu dài hưởng chênh lệch giá. Tùy vào mục đích và chiến lược của mỗi người mà việc vay mua tiềm ẩn những cơ hội và rủi ro khác nhau. Và dĩ nhiên, cũng phải kể đến câu chuyện thị trường hiện tại, khi mà dòng tín dụng vào thị trường bất động sản đang bị Ngân hàng Nhà nước siết chặt. Và một trong những lý do được đặt ra là ở độ rủi ro của sản phẩm đầu tư này.

Các chủ đầu tư bất động sản thường huy động vốn từ nguồn tín dụng ngân hàng, và từ nhà đầu tư cá nhân mua sản phẩm hoàn thiện trong tương lai. Thế nhưng đã có những tiền lệ không tích cực xảy đến với thị trường do những quy định còn khá lỏng lẻo về vay vốn tài chính. Có trường hợp một dự án được đưa ra “thế chấp” vay vốn đến 2 lần tại một ngân hàng thương mại. Lần thứ nhất từ chủ đầu tư xây dựng, lần thứ hai là từ người mua cá nhân. Ngoài ra, những năm qua, chúng ta cũng có thể thấy nhiều dự án bất động sản được xây dựng dựa trên nguồn vốn vay dù chưa đảm bảo các yếu tố, quy trình pháp lý cũng diễn ra ồ ạt.

Những bất cập này buộc phải được giải quyết như một quy luật tất yếu. Và hệ lụy kèm là những cơn “khát vốn” ở cả phía chủ đầu tư lẫn người mua. Nhưng việc siết chặt tín dụng hơn chưa hẳn là không tốt. Khi thị trường tự thanh lọc các dự án yếu, những dự án kém chất lượng, cũng là lúc người mua có nhiều sự lựa chọn từ những chủ đầu tư uy tín với năng lực tài chính mạnh. Bên cạnh đó, một khi sự cảnh giác được đẩy lên cao, chủ đầu tư bất động sản cũng buộc phải hoàn thiện những yếu tố về pháp lý. Những câu chuyện về việc dự án xây dựng trên quỹ đất công, đất tranh chấp có thể sẽ được giảm bớt lại. 

Không phải ở giai đoạn nào cũng nên vay mua bất động sản. Nhưng dĩ nhiên, cũng không có một công thức chung nào về thời điểm nên mua, cốt yếu vẫn ở cá nhân mỗi người. Có câu “liệu cơm gắp mắm”, nhà đầu tư phải hiểu mình mua để làm gì và trông đợi gì? Nhiều cá nhân chọn phương án vay mua và kỳ vọng giá bất động sản tăng cao trong ngắn hạn sẽ giúp họ chi trả phần chi phí vay ngân hàng. Điển hình là hình thức mua lướt cọc khá rầm rộ trong các đợt sốt đất. Nhà đầu tư vay tiền để đặt cọc dự án, sau đó bán lại cọc của mình, trả chi phí tiền vay và hưởng chênh lệch. Chiến thuật này đòi hỏi thị trường bất động sản phải tăng nhanh về cả giá lẫn tính thanh khoản. Ở những giai đoạn thị trường đóng băng dĩ nhiên sẽ không phải là thời điểm tốt để áp dụng chiến thuật này. Việc nắm rõ thông tin về thị trường sẽ giúp nhà đầu tư biết được lúc này nên mua hay nên đầu tư như thế nào. 

Đã từ rất lâu, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng rất nhiều bởi những yếu tố thông tin liên quan đến quy hoạch đô thị, quy hoạch cầu đường. Thế nhưng, khi mua bất động sản ngay trong những giai đoạn thông tin còn đang ở góc độ “lời đồn”, hay “dự kiến”, thì thời điểm để mua sẽ là thời điểm mà nhà đầu tư sẵn sàng chi trả vốn lẫn lãi vay trong giai đoạn dài hạn. Vì lúc này, bản thân cũng đã phải vững ở kế hoạch tài chính cá nhân. Giá trị của khoản vay phụ thuộc vào dự án, vào sản phẩm và năng lực tài chính của mỗi người. Nếu muốn thế chấp chính bất động sản mà mình sẽ mua, nhà đầu tư sẽ phải trả trước một khoản bằng 30% – 50% giá trị bất động sản. 

Bên cạnh đó, cần lường trước kế hoạch trả nợ mỗi tháng, và lường trước cả những giai đoạn thu nhập của mình có thể gặp vấn đề. Như điều mà nhiều người đang gặp phải do dịch bệnh COVID-19. Tựu trung lại thời điểm vay mua bất động sản, có lẽ là thời điểm mà người mua lường trước mọi khó khăn có thể đến, nhưng vẫn tự tin rằng bản thân đủ năng lực để vượt qua. 

Dù chuẩn bị kế hoạch kỹ đến đâu trước khi vay mua bất động sản, việc gặp phải vấn đề về tâm lý trong giai đoạn trả nợ rất khó tránh khỏi. Điều kiện tài chính sẽ khiến một số cá nhân phải thắt chặt chi tiêu, tiết kiệm và ít dành chi phí cho hoạt động giải trí. Điều này vô hình chung sẽ tạo nên một số áp lực, bí bách, đôi khi khiến bản thân cho rằng mình đã quyết định sai. Tâm lý không tốt dễ dẫn đến ảnh hưởng chất lượng công việc chất lượng thu nhập. 

Trên thực tế, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư khi vay mua bất động sản. Từ yếu tố bên ngoài lẫn bên trong. Sự ảnh hưởng này diễn ra xuyên suốt từ giai đoạn chọn mua bất động sản cho đến giai đoạn trả nợ. Ví dụ như việc nên mua bất động sản ở khu vực nào, dự án nào? Hay như đang trả nợ để mua một dự án nhưng nhiều lời đồn về chủ đầu tư gặp khó. Bởi vậy, người mua tốt nhất phải tự hiểu chính mình. Nếu bản thân không phải là một người có tâm lý vững, nên chọn dự án vay mua càng an toàn càng tốt. Đặc biệt tránh những dự án chưa sẵn sàng về pháp lý, đang trong giai đoạn xây dựng, hay các dự án ở các khu vực đang diễn ra các cơn sốt đất. Những người có tâm lý vững thì đơn giản hơn một chút, vì họ có thể lựa chọn một sản phẩm mà mình tin tưởng, và hầu như không bị các tác động bên ngoài gây khó dễ.

Nhiều ý kiến cho rằng, người trẻ vay mua bất động sản có thể sẽ phải đánh đổi bằng chi phí cơ hội. Cơ hội phát triển bản thân, cơ hội thay đổi công việc đột phá hơn. Tâm lý này cũng khiến nhiều người, đặc biệt là người trẻ e ngại. Sẽ có những câu chuyện như: “Đợi mình chuyển việc rồi mới mua; Đợi mình tìm được đam mê trước; Đợi đi du lịch thêm đôi ba quốc gia.” Tuy nhiên ở góc độ khác, việc tự ép bản thân vào khuôn phép trả nợ, cũng giúp cá nhân học cách tính toán, học cách có trách nhiệm hơn trong công việc, gia đình và chính bản thân. Bên cạnh đó, cũng có thể trở thành động lực để tìm thêm được một số nguồn thu nhập từ những công việc khác, hay khoản đầu tư khác. 

Tâm lý vững không chỉ thể hiện ở việc luôn kiên định với quyết định của mình, mà còn thể hiện ở việc bản thân sẵn sàng linh động thay đổi để đạt được những mục đích cá nhân. Và nó cũng sẽ là một liều thuốc giúp giảm thiểu rủi ro đối với những nhà đầu tư, những cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để vay mua bất động sản. 

Tác giả: Trần Quốc Khánh

Propzy độc quyền

 

Địa chỉ: 69 An Dương Vương, Phường 16, Quận 8, Hồ Chí Minh
Email: trinhtran.tpiland@gmail.com
SĐT: 0934090196
Website: https://westintela.net/