Sử dụng đòn bẩy bất động sản: Cơ hội hay rủi ro? (Phần 2)

Thông thường dòng chảy tài chính chỉ được nhắc đến khi nói về các doanh nghiệp. Nhưng thực tế, đối với bất kỳ cá nhân nào, việc quản lý dòng tiền cũng vô cùng quan trọng, đặc biệt với những ai chọn phương án tài chính sử dụng đòn bẩy, vay vốn ngân hàng. 

Nên trả nợ vay mua bất động sản như thế nào? Với một tâm thế vui vẻ, thoải mái hay căng thẳng, lo âu?

 “Mỗi cây mỗi hoa, mỗi nhà mỗi cảnh” – sẽ rất khó để quy ra những công thức chung về việc nên trả nợ sao và nên có một bài toán về dòng tiền như thế nào?

Nhưng tài sản là vật chất bên ngoài. Đó là lý do vì sao, dù đã quyết định gánh lên vai những khoản nợ có thể là rất lớn, cũng đừng để chúng ngăn mình khỏi việc tận hưởng cuộc sống. Và để làm được điều đó, phải có một kế hoạch tài chính tốt. 

Cùng một giáo trình, một khoảng thời gian học tập, một giáo viên hướng dẫn, vẫn có những học sinh ưu tú hơn những học sinh còn lại. Việc trả nợ cũng tương tự. Cùng một hoàn cảnh tài chính, có nhiều người khá thư thả với món nợ mà mình phải đối mặt, một số lại không.  Không nên cắt bỏ hoàn toàn bất kỳ một hạng mục nào, mà chỉ nên cắt giảm chúng sau khi đã trừ chi phí trả nợ mỗi tháng. Đó là lý do mỗi cá nhân cần có một kế hoạch tài chính đủ vững chắc trước khi quyết định đặt bút ký vào hợp đồng vay mua. 

Bài toán này sẽ cần giải từ con số đầu tiên là thu nhập mỗi tháng. Cần bỏ tư tưởng vay xong rồi tính, “trời sinh voi, sinh cỏ”. Từ thu nhập của mình, mỗi người có thể hoạch định trước kế hoạch trả nợ mỗi tháng, mỗi năm. Trong đó phân ra các hạng mục quan trọng như: phí trả nợ (ưu tiên hàng đầu), sau đó đến sinh hoạt phí, học tập, giải trí, hiếu hỉ, đầu tư và tiết kiệm. Đó là lý do, nhiều lời khuyên cho rằng chi phí trả nợ chỉ nên nằm ở trên dưới 50% thu nhập. 

Nhiều cá nhân vẫn quyết định vay mua bất động sản mặc dù sau khi tính toán, họ sẽ chỉ còn một khoản tiền khá nhỏ để chi trả sinh hoạt phí. Điều này khiến khả năng người mua bất động sản trở nên căng thẳng, từ đó sản sinh nên những áp lực không tốt.

Nhiều cá nhân khác thì coi khoản nợ là ưu tiên hàng đầu, sau khi trả xong nợ, họ hoàn toàn thoải mái sử dụng số tiền còn lại. Điều này rõ ràng là không thông minh. Bởi lẽ họ sẽ luôn cần những khoản dự trù là tiết kiệm, và những khoản tiền giúp bản thân phát triển hơn như đầu tư vào học tập, đầu tư tài chính. Như vậy, nếu có biến cố bất ngờ xảy ra người vay vẫn hoàn toàn có khả năng đối đầu. Hoặc may mắn hơn, là tăng khả năng trả xong món nợ trước hạn. 

Nếu như không muốn phải sống “co mình” vì áp lực tài chính, người vay mua cũng hoàn toàn có thể tạo nên thu nhập bằng việc làm thêm giờ tại công ty, hay tìm thêm những công việc bán thời gian ngoài giờ làm việc. 

Có lẽ, một trong những điều căn bản nhất của giới đầu tư bất động sản đó là làm sao để khoản đầu tư của mình biết cách “đẻ ra tiền”. Đó cũng là lý do nhiều cá nhân cố gắng mua bất động sản ở những khu vực gần khu công nghiệp, gần các trường đại học, hay ở vị trí tiện lợi cho giới nhân viên văn phòng. Tại những khu vực này, nhà đầu tư có thể biến bất động sản của mình thành một địa điểm cho thuê để ở, để kinh doanh. Chi phí cho thuê có thể trả một phần, hoặc may mắn hơn là toàn bộ số tiền vốn và lãi vay cần trả hàng tháng. 

Tuy nhiên, nhiều cá nhân chấp nhận vay mua bất động sản cũng vì được vẽ lên bài toán “cho thuê” này. Từ đó sinh ra tâm lý quá tự tin và cuối cùng là không đủ năng lực trả nợ. Đối với cho thuê, có hai con số cần áng chừng ngay từ đầu. Thứ nhất là tỷ lệ lấp đầy, thứ hai là chi phí cho thuê mỗi tháng. 

Hai con số này đều có thể khảo sát bằng việc tham khảo những bất động sản cho thuê ở cùng khu vực. Có thể đến tận nơi khảo sát hoặc thông qua các ứng dụng bất động sản online. Điều này cũng tương tự như một cuộc khảo sát thị trường quy mô nhỏ của các đơn vị làm kinh doanh, chúng ta phải biết nhu cầu ở có thật không, đối thủ đang kinh doanh ra sao, chúng ta có thể cung cấp những sản phẩm có “key selling point” – “Ưu thế bán hàng (cho thuê)” là gì?

Một số nghiên cứu cho biết, giá bất động sản cho thuê ở thành phố Hồ Chí Minh đang nằm ở tầm 4-5% giá trị bất động sản cho một năm. Nếu làm một phép tính nhỏ, có thể thấy khoản thu nhập này vẫn sẽ thấp hơn so với chi phí vay ngân hàng đối với những cá nhân có giá trị vay trên 50% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, nếu muốn tập trung hơn vào việc cho thuê, nhà đầu tư cũng có thể tăng thu nhập bằng việc nâng cấp sản phẩm, xây dựng, trang trí phòng trọ một cách đẹp mắt và tiện dụng hơn. 

Bên cạnh đó, để tránh việc tính toán sai bài toán ngân sách, cũng cần đặc biệt cẩn trọng khi mua những bất động sản vì “tiện ích sẽ được xây dựng trong tương lai”. Gần đây, khá nhiều lời quảng cáo về những lô đất tọa lạc ở những vị trí được coi là “đắc địa” – gần với những khu công nghiệp “sắp mở cửa”. 

Niềm tin về những khu công nghiệp mới này được nhiều đơn vị quảng cáo là đón đầu làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc về Việt Nam. Để xây dựng hay dịch chuyển nhà máy từ quốc gia này sang quốc gia khác sẽ tốn khá nhiều thời gian. Nếu quả thực Việt Nam có thể may mắn hưởng lợi từ yếu tố thương mại thế giới, đây vẫn sẽ là bài toán của tương lai dài hạn. Không phù hợp cho những kế hoạch tài chính trả nợ mà áp lực sẽ dồn lên mỗi cá nhân ngay khi đặt bút ký hợp đồng vay mua. 

Người đi vay thường sẽ được hỗ trợ tính toán chi phí tài chính với một bức tranh khá khả quan từ các nhân viên tư vấn. Nhưng sự thật ra sao, chỉ có người đi vay mới phải trả tiền nợ mỗi tháng. Thay vì ngay từ đầu quá lạc quan về tình hình tài chính của mình, người đi vay có thể suy nghĩ đơn giản hơn với một kế hoạch tài chính mà khả năng trả nợ, hay khả năng sinh lãi từ khoản đầu tư nằm ở mức “bớt lạc quan nhất”.

Các khoản vay ưu đãi mua nhà thường đi kèm với những mức lãi suất ưu đãi. Thế nhưng những khoản ưu đãi này sẽ thường chỉ được áp dụng trong 1 – 3 năm đầu. Những năm tiếp theo, lãi suất sẽ được tính theo lãi thả nổi. 

Mức lãi thả nổi của ngân hàng sẽ là khoản lãi suất giao động, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Để dễ dàng hoạch định kế hoạch trả nợ, người mua có thể ước chừng một mức thả nổi cao từ 12% đến 14% để tính toán khả năng chi trả của bản thân. Đây là những mức lãi thả nổi khá cao, nhưng rõ ràng, việc hoạch định khó khăn ngay từ đầu sẽ giúp kế hoạch tài chính của mỗi cá nhân trở nên rõ ràng hơn. 

Đối với những người nhà đầu tư vay mua bất động sản, cũng cần tính thêm một bài toán về khả năng tăng giá của sản phẩm. Nhà đầu tư có thể nghiên cứu về giá bất động sản trong khu vực mình mua, lịch sử giá qua các năm. Từ đó, có thể tính bài toán về sự lợi ích: Liệu khả năng tăng bất động sản có cao hơn so với khoản lãi suất mà mình sẽ chi trả hay không?

Đừng vẽ lên những bức tranh quá hồng hào về khoản lãi suất mà mình có thể thu lại được từ việc bất động sản tăng giá. Hãy vẽ một bức tranh “tối giản” nhất, và tính toán xem chúng có đáng để mình đầu tư? Vẽ một bức tranh “tối giản” cũng xem như một biện pháp để phòng ngừa rủi ro, tránh việc đầu tư vào một sản phẩm với những kỳ vọng quá cao dẫn đến bài toán cân đối tài chính cá nhân bị ảnh hưởng. 

Chấp nhận vay mua đồng nghĩa với việc chấp nhận sống đơn giản, tiết kiệm hơn. Tuy nhiên không dễ để tiết kiệm, đặc biệt với bối cảnh hiện tại. Kỷ nguyên của công nghệ, của tiêu dùng, của hàng loạt nhu cầu chi tiêu được các nhà bán hàng tạo nên mỗi ngày.

Để sống tiết kiệm hơn, mỗi cá nhân phải tự mình tạo nên những sự thay đổi trong tâm lý, hành vi và cách sống. Đồng nghĩa với việc hạn chế những nhu cầu không quá cần thiết, giảm chi tiêu vào các sản phẩm mà bản thân không hoặc ít dùng tới. Trên thực tế, những thói quen tốt trong việc tiết kiệm hoàn toàn có thể tạo nên những biến chuyển tích cực trong đời sống cá nhân. Ví dụ như, tự nấu ăn tại nhà, hạn chế đi ăn ở hàng quán, nhậu nhẹt, chăm tập thể dục thể thể thao, tránh việc tạo nên những khoản nợ không đáng có từ thẻ tín dụng v.v

Việc phải tuân thủ theo nguyên tắc tài chính nói dễ mà không hề dễ. Nếu với cá nhân nào chưa đủ tự tin, hãy thử nghiệm nguyên tắc này ngay trong giai đoạn chưa vay mua bất động sản. Quá trình thử nghiệm có thể giúp mỗi người tự học tập và rút ra kinh nghiệm, làm sao để bản thân quen với việc trích ra một khoản tiền tương đối mỗi tháng để trả nợ mà vẫn duy trì được một cuộc sống thoải mái, vui vẻ v.v 

Đối với những người sử dụng đòn bẩy để mua đầu tư bất động sản, đây thực tế là những cá nhân khá liều lĩnh. Sự liều lĩnh này đôi khi sẽ giúp họ dễ dàng tìm được những khoản lợi nhuận đột biến. Nhưng một mặt khác cũng có thể tạo tác động ngược. 

Những cá nhân ưa mạo hiểm cũng dễ dẫn mình vào những đợt sốt đất, để rồi đó mua và đầu tư bất động sản với giá trị cao hơn so với giá trị thật. Hoặc tiếp tục dấn thân vào những khoản đầu tư rủi cao mặc dù đã có khoản vay mua bất động sản cần chi trả. Tham vọng làm giàu là tốt, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc phải đối mặt với nguy cơ và rủi ro quá lớn, mất kiểm soát

Đối với những cá nhân này, điều có thể khuyên đó là luôn chậm lại một bước. Trở lại với bài toán nghiên cứu thị trường, phải biết mình sẽ đầu tư vào cái gì? Khả năng sinh lời của mình là bao nhiêu?  Và thậm chí, tính toán đến trường hợp xấu nhất là nếu mình không thể trả nợ, hoặc các khoản đầu tư thua lỗ thì sẽ làm gì tiếp theo? 

Làm giàu từ vay mua bất động sản không phải là câu chuyện dễ dàng, và dĩ nhiên sẽ luôn tồn tại rủi ro. Và để hạn chế chúng, ngoại việc chuẩn bị một kế hoạch tài chính mạnh, phải chuẩn bị một kế hoạch tâm lý vững chắc. Và kế hoạch đó sẽ giúp người vay mua đối đầu với mọi rủi ro có thể phát sinh.

Tác giả: Trần Quốc Khánh

Propzy độc quyền

 

Địa chỉ: 69 An Dương Vương, Phường 16, Quận 8, Hồ Chí Minh
Email: trinhtran.tpiland@gmail.com
SĐT: 0934090196
Website: https://westintela.net/